В нашем обществе наиболее распространенным способом получения уверенности в объективности финансовой отчетности является апеллирование к мнению независимых сертифицированных общественных бухгалтеров. От профессионалов подобного рода ожидается выполнение квалифицированного аудита, цель которого — удостовериться, что финансовая отчетность отражает результаты операций и финансовое состояние в соответствии с общепринятыми бухгалтерскими принципами. Также подразумевается, что аудитор понимает, что кто-либо, подобно нашему потенциальному покупателю, будет полагаться на его мнение при принятии решения, следует ли произвести покупку и по какой цене.

Второй вопрос, встающий перед нашим потенциальным покупателем, намного сложнее. Мнение аудитора относится к отчету о прибылях и убытках, отражающему чистую прибыль за год, завершившийся 31 декабря 1999 г. Это значение, однако, может не являться релевантным для определения стоимости жилого дома. Аудитор же, в свою очередь, и не претендует на то, что его мнение направлено на релевантность показателей финансовой отчетности для принятия конкретных решений. Рассмотрим, какая же информация необходима нашему покупателю и какие предложения ему следует сделать, чтобы получить значение чистой прибыли, которое можно было бы использовать для определения стоимости жилого дома.

Доход от сдачи квартир

Соответствует ли доход в размере 46000 дол. 100%-ной занятости квартир в течение года? Если да, то следует ли учесть возможное наличие вакансий? Каковы тренды доходов от сдачи квартир? Какой будет плата за квартиру через 5 лет? А через 10 лет? Останется ли спрос на квартиры прежним? А может быть, он увеличится или уменьшится? Целью данного исследования является получение значения годового дохода от сдачи квартир, которое бы было наиболее правдоподобным для обозримого будущего. При построении данного прогноза следует использовать данные предыдущих лет.

Налог на недвижимость. Важным фактором является тренд налогообложения за ряд лет. Налогообложение, в свою очередь, зависит от характеристик общества, а также от его доходов и расходов.

Проценты по закладным. Проценты по закладным релевантны для покупателя лишь в том случае, если он будет использовать существующие закладные. В противном случае это значение следует пересмотреть.

Коммунальные услуги. К этим расходам следует подойти с той точки зрения, соответствуют ли они уровню, который ожидается в дальнейшем.

Заработная плата управляющего. Является ли заработная плата адекватной оплате за сходные услуги? Следует ли сохранить должность управляющего?

Страховка. Застрахованы ли все вероятные риски? Является ли страхование достаточным?

Ремонт. Эти расходы должны быть проанализированы за ряд лет, чтобы определить их среднее значение. Достаточный ли уровень расходов для поддержания здания в должном состоянии? Не является ли значение этих расходов заниженным в целях получения более высокого значения чистой прибыли?

Амортизация. Значение этого показателя вряд ли будет релевантным для принятия решения покупателем, если оно, конечно, не приближается к значению, определенному покупателем. Если значения различны, то амортизация должна быть рассчитана заново таким образом, чтобы возместить затраты покупателя по приобретению здания в течение полезного срока использования последнего.